dolność kredytowa to kluczowe kryterium mające wpływ na decyzję banku o przyznaniu środków na zakup nieruchomości. Nie sposób zbudować jej bez odpowiednio wysokich dochodów. Ile trzeba zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny? Zobaczmy.
Seria podwyżek stóp procentowych i rosnąca inflacja spowodowały, że otrzymać kredyt hipoteczny jest o wiele trudniej niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Swoje „pięć groszy” dorzuciła tu Komisja Nadzoru Finansowego, która zaostrzyła warunki udzielania tego rodzaju finansowania i nałożyła na banki obowiązek wyliczania zdolności kredytowej klientów z uwzględnieniem stopy procentowej wyższej o 5 punktów bazowych od tej aktualnie obowiązującej (wcześniej było to 2,5%). Zmiany dotknęły też sposobu szacowania kosztów utrzymania i procentowego wskaźnika debt service to income (DStI) obrazującego procentowy stosunek wysokości zobowiązań finansowych do dochodów kredytobiorcy. Wszystko to powoduje znaczny spadek zdolności kredytowej (w niektórych bankach sięgający nawet 40%).
Ile trzeba zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny?
Trudno precyzyjnie odpowiedzieć na pytanie, ile trzeba zarabiać, by mieć pewność, że otrzyma się kredyt hipoteczny. Teoretycznie im wyższe wynagrodzenie, tym wyższą kwotę będzie skłonny pożyczyć bank, jednak zarobki to niejedyny wyznacznik, jaki jest brany pod uwagę na etapie oceny wniosku. Liczą się także elementy takie jak ogólna sytuacja finansowa (stosunek zarobków do wydatków), jej stabilność (np. rodzaj umowy, na jaką zatrudniony jest potencjalny klient) czy sytuacja osobista wnioskującego (m.in. to, ile osób wchodzi w skład jego gospodarstwa domowego i ile wynoszą koszty ich utrzymania).
Czy można dostać kredyt hipoteczny, zarabiając średnie miesięczne wynagrodzenie?
W teorii kredyt hipoteczny może otrzymać nawet ktoś, kto zarabia stosunkowo niewiele, ale kwota takiego zobowiązania z pewnością nie wystarczy na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Przy zbyt niskich zarobkach ubieganie się o kredyt hipoteczny może być po prostu nieopłacalne.
Z szacunków wynika, że osoba zarabiająca tyle, ile wynosi średnia krajowa (w momencie pisania tego artykułu jest to 5022 zł netto w przypadku umowy o pracę), chcąca pożyczyć środki na 25 lat i spłacać swoje zobowiązanie w ratach równych może liczyć na 215 000–260 000 zł.
Jeśli jednak zdecyduje się na złożenie wniosku ze współkredytobiorcą zatrudnionym na etacie, który również otrzymuje comiesięczne wpływy w wysokości średniego miesięcznego wynagrodzenia, maksymalna dostępna kwota kredytu wzrośnie i będzie mieściła się w przedziale 422 000–550 000 zł.
Zgodnie z zaleceniem KNF, zawartym w dokumencie pt. Rekomendacja T, rata kredytu nie powinna przekraczać 50% dochodów netto kredytobiorcy (40% przy niższych zarobkach). A ile mniej więcej będzie wynosiła rata zobowiązania przy określonych założeniach? Można to łatwo sprawdzić, korzystając z internetowego kalkulatora kredytu hipotecznego.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt w Warszawie, Krakowie czy we Wrocławiu?
Ceny nieruchomości w dużych miastach są wyższe niż w mniej popularnych lokalizacjach. Dla porównania: za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić średnio 13 100 zł, w Krakowie – 11 400 zł, a we Wrocławiu – 10 500 zł. Chcąc nabyć dom, będzie trzeba sięgnąć do kieszeni jeszcze głębiej, najpewniej po sześciocyfrowe kwoty.
Przy następujących założeniach:
Cena mieszkania: 650 000 zł
20% wkładu własnego: 130 000 zł
Kwota kredytu: 520 000 zł
Okres kredytowania: 25 lat
Liczba osób na utrzymaniu: 0
Rata oferty z najkorzystniejszym wskaźnikiem RRSO wynosi 3849,52 zł. Oznacza to, że kredytobiorca powinien zarabiać minimum 7700 zł netto (lub, jeśli o kredyt hipoteczny wnioskują dwie osoby, każda z nich powinna otrzymywać wynagrodzenie w wysokości co najmniej 3850 zł netto).
Czy forma zatrudnienia wpływa na zdolność kredytową wnioskodawcy?
Nie jest żadną tajemnicą, że banki najłaskawszym okiem patrzą na zatrudnionych na etacie (najlepiej z umową o pracę na czas nieokreślony), którzy nie mieli w przeszłości problemów z terminowym regulowaniem swoich zobowiązań.
Osoby pracujące w oparciu o umowę o dzieło czy umowę zlecenia są w nieco mniej komfortowej sytuacji i zapewne zostaną poproszone o dołączenie do wniosku kredytowego rozliczenia PIT za ostatni rok.
W przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą bank na pewno weźmie pod uwagę jej staż. Nie obejdzie się też bez dostarczenia kopii podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub dokumentów potwierdzających rozliczanie się na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych czy karty podatkowej. W oparciu o nie zostanie oceniona stabilność uzyskiwanych dochodów, która ma niebagatelne znaczenie w kontekście ostatecznej decyzji kredytowej.
Jak historia kredytowa wpływa na zdolność kredytową?
Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny jest jednoznaczne z wyrażeniem zgody na wgląd analityka bankowego w sytuację finansową potencjalnego klienta (głównie za pośrednictwem rejestrów Biura Informacji Kredytowej). Raport BIK obejmuje wszelkie dotychczasowe zobowiązania kredytowe i finansowe (takie jak pożyczki, kredyty, karty kredytowe, limity odnawialne w rachunku bieżącym, zakupy na raty itp.), a także historię ich spłat. Na tej podstawie generowany jest indywidualny scoring kredytowy (tzw. scoring BIK), czyli ocena punktowa określająca wiarygodność klienta oraz ryzyko, z jakim wiąże się pożyczenie mu pieniędzy. Im wyższa, tym większe prawdopodobieństwo, że kredyt zostanie spłacony bez żadnych opóźnień.
