Dla wielu osób kredyt hipoteczny jest jedyną szansą na zakup wymarzonego domu lub mieszkania. Ten rodzaj finansowania jest zwykle wysokim i wieloletnim zobowiązaniem, na które mogą sobie pozwolić jedynie osoby znajdujące się w stabilnej sytuacji ekonomicznej.
Uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się ze spełnieniem szeregu warunków stawianych przez bank, które określają zdolność kredytową klienta. Istotne są nie tylko odpowiednio wysokie dochody, ale także rodzaj zatrudnienia, wykonywany zawód czy wiek wnioskującego. Procedura udzielenia kredytu pod hipotekę jest dość restrykcyjna. Bank chce bowiem mieć pewność, że klient będzie w stanie uregulować zaciągnięte zobowiązanie, które może sięgać nawet kilku milionów złotych.
Jak oceniana jest zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym?
Pełna zdolność kredytowa, czyli zdolność wnioskującego do spłaty zaciągniętego zadłużenia, jest niezbędna do otrzymania kredytu hipotecznego. Każdy bank podczas procedury wnioskowania wnikliwie analizuje sytuację ekonomiczną klienta, aby możliwie jak najtrafniej ocenić jego zdolność kredytową. Pod uwagę brane są następujące elementy:
- rodzaj umowy o pracę – najlepiej, jeśli jest to umowa o pracę na czas nieokreślony,
- wysokość i częstotliwość dochodów,
- wysokość regularnych wydatków, które obciążają domowy budżet np. utrzymanie mieszkania, wydatki na samochód, abonament za telefon itp.
- inne zobowiązania finansowe w postaci kredytów, pożyczek – w tym debetów na koncie i limitów na kartach kredytowych,
- liczba osób na utrzymaniu,
- historia kredytowa, która świadczy o wiarygodności klienta,
- wiek kredytobiorcy w momencie zawarcie umowy oraz spłaty ostatniej raty.
Jeżeli analiza wykaże, że klient jest w stanie swobodnie spłacać comiesięczna ratę, bez specjalnego obciążenia domowego budżetu, a ponadto jego reputacja finansowana oparta na pozytywnej historii kredytowej pozostaje bez zarzutów, procedura wnioskowania może być kontynuowana.
Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego?
Każdy klient banku wnioskujący o kredyt musi przedstawić komplet wymaganych dokumentów. Ich szczegółowy wykaz różni się w zależności od banku oraz celu przeznaczenia pożyczonych pieniędzy. Najczęściej wnioskujący proszony jest o dostarczenie:
- dowodu osobistego,
- wypełnionego wniosku o kredyt,
- zaświadczenia o zatrudnieniu,
- zaświadczenia o wysokości dochodów,
- deklaracji podatkowej PIT-37 za ubiegły rok podatkowy lub za do dwóch lat wstecz,
- wyciągu z konta z kilku ostatnich miesięcy,
- operatu szacunkowego nieruchomości.
Osoby starające się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, domu lub jego budowę będą musiały okazać również dokumenty dotyczące nieruchomości, która stanie się głównym zabezpieczeniem spłaty kredytu.
W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera należy przedstawić między innymi:
- odpis z księgi wieczystej,
- przedwstępną umowę deweloperską,
- mapę podziałową działek,
- decyzję o pozwoleniu na użytkowanie nieruchomości,
- rzut nieruchomości określający jej powierzchnię,
- dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego,
- zaświadczenie o zakończeniu budowy.
W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego do banku należy dostarczyć między innymi:
- wycenę nieruchomości,
- umowę przedwstępną sprzedaży,
- odpis z księgi wieczystej,
- dokument potwierdzający prawa własności zbywcy.
Jeżeli kredytobiorca stara się o finansowanie na budowę domu, będzie musiał okazać między innymi:
- numer księgi wieczystej działki,
- akt notarialny potwierdzający prawo do własności działki,
- decyzję o pozwoleniu na budowę,
- kosztorys budowy oraz harmonogram prac,
- wypis z ewidencji gruntów.
Jeśli kredytobiorca zaciąga kredyt hipoteczny na remont domu lub mieszkania, proszony jest o dostarczenie między innymi:
- numeru księgi wieczystej,
- aktu notarialnego potwierdzającego prawo własności nieruchomości,
- kosztorysu prac remontowych,
- pozwoleniu na budowę lub zgłoszenie prac budowlanych, jeśli wymaga tego prawo budowlane.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Owszem, wysokość zarobków jest jednym z podstawowych elementów branych pod uwagę podczas oceny zdolności kredytowej, jednak nie determinuje ona decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego. Wiele zależy od kwoty finansowania oraz stosunku dochodów do miesięcznych wydatków.
Dla przykładu – osoba, która cieszy się pensją znacznie wyższą niż średnia krajowa, wcale nie musi otrzymać kredytu. Jeśli bowiem wydaje 90% swoich dochodów na utrzymanie, nie będzie jej stać na spłatę comiesięcznej raty. Natomiast wnioskujący zarabiający kilka tysięcy złotych, który na pokrycie miesięcznych wydatków przeznacza do 40% swoich dochodów, z raczej nie będzie miał większych problemów z terminowym regulowaniem zobowiązania.
Krótko mówiąc, aby dostać kredyt hipoteczny, należy wykazać, że w domowym budżecie po odliczeniu wszystkich wydatków i obciążeń pozostaje wystarczająca ilość środków pozwalających na regularną i terminową spłatę zadłużenia.
Jaki wkład własny wymagany jest przy kredycie hipotecznym?
Podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny jednym z zasadniczych warunków, które należy spełnić, jest posiadanie wkładu własnego. Jego wysokość najczęściej wynosi 20% wartości nieruchomości. Istnieją też oferty kredytów z 10% wkładem własnym, ale wiążą się one z koniecznością skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Czy wiek kredytobiorcy ma znaczenie przy kredycie hipotecznym?
Zgodnie z rekomendacją S zaleca się, aby wiek kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty kredytu nie przekraczał 75 lat. Dlatego najłatwiej jest otrzymać kredyt hipoteczny osobom, które nie przekroczyły 35-40 lat. Starsi klienci muszą liczyć się z odmową przyznania finansowania, chyba że decydują się na krótszy okres kredytowania np. 60-latek posiadający pełną zdolność kredytową najpewniej otrzyma kredyt hipoteczny na maksymalnie 15 lat.
Jak zwiększyć szanse na zaciągnięcie kredytu hipotecznego?
Odmowna decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego nie musi oznaczać porzucenia marzeń o nowym domu czy własnym mieszkaniu. Aby poprawić zdolność kredytową, czasami wystarczy podjąć kilka kroków, należą do nich między innymi:
- spłata aktualnych zobowiązań,
- podjęcie dodatkowej pracy zarobkowej lub wynegocjowanie podwyżki,
- oszczędności na miesięcznych wydatkach,
- wydłużenie okresu kredytowania,
- wnioskowanie o kredyt z partnerem lub współmałżonkiem posiadającym zdolność kredytową,
- zgromadzenie większego wkładu własnego.
